Ипотека, аренда, инфляция. Переплата при покупке квартиры. Как купить квартиру быстрее?

07.11.2018

Экономическая ситуация в стране не стоит на месте, она постоянно меняется, ежегодно мы наблюдаем
инфляцию и рост цен на все значимые товары и услуги. То, что стоит сейчас миллион, лет через 10 может подорожать вдвое. Как правило, подорожание проходит постепенно. Если в стране не наблюдается волнений и кризисов, население мало замечает это процесс, так как и зарплаты тоже постепенно увеличиваются.

Но если речь идет о крупном кредитовании, то здесь все иначе, особенно если речь о столь значимом для населения продукте — ипотеке. К ней же можно отнести и
кредит под залог недвижимости. На данный момент ставки по ипотеке высоки, в среднем банки предлагают оформление под 12-13,5% годовых. Если изучить лучшие ипотечные кредиты, то ставка может быть ниже. Так как речь идет о внушительной сумме и большом сроке, то в итоге переплата может получиться такой, что выплаченных банку средств может хватить на покупку нескольких квартир.

Рассчитаем переплату по ипотечному кредиту

Для всех расчетов возьмем программу
Альфа Банка на приобретение квартиры на вторичном рынке с предоставлением справки о доходах формы 2 НДФЛ:

  • стоимость квартиры будет 3 000 000 рублей;

  • первый взнос — 15% или 450 000 рублей;
  • в итоге в кредит уйдет 2 550 000 рублей;
  • оформление сроком на 20 лет;
  • ставка по данной программе будет 13,4% годовых;
  • ежемесячный платеж 30 604 рубля.

Воспользовавшись
ипотечным калькулятором Альфа Банка, мы получим, что в итоге с учетом всех комиссий мы отдадим банку 7 345 143 рублей.

Переплата составит: 4 795 142 рубля

Цифра кажется просто огромной, на деньги, в итоге отданные банку, можно купить сразу три квартиры. Но так ли на самом деле все страшно? Инфляция — процесс постоянный, деньги постепенно теряют свою ценность. И не факт, что через 20 лет сумма в 7,3 миллиона будет настолько значимой, как сейчас. К тому же, благодаря той же инфляции цены на квартиры через 20 лет также будут совершенно иными.

Сколько на самом деле составит переплата по ипотеке с учетом инфляции и роста цен на недвижимость?

1. Инфляция. Итак, по итогу выплат мы отдадим банку 7 345 143 рублей. Но сколько будет «стоить» эта сумма через 20 лет? Конечно, дать 100% прогноз относительно инфляции на десятилетия невозможно, можно сделать лишь примерный расчет. В последние годы уровень инфляции ежегодно держится около 6,5%, вот этот процент и возьмем для расчета, чтобы понять насколько примерно через 20 лет подешевеет сумма в 7 345 143.

Ежемесячно после внесения платежа в счет погашения ипотечного долга на остаточную задолженности будет влиять инфляция размером 6,5/12=0,5417%. И так будет каждый месяц в течении 20-ти лет, пока ипотека не будет погашенной. Более подробно об этом можно узнать, изучив
как инфляция влияет на ставку по кредитам и итоговую переплату.

В итоге мы получим, что выгода от инфляции составит 3 355 932 рубля. То есть переплата 4 795 142 рубля будет через 20 лет уже казаться меньше на 3 355 932.

С учетом инфляции переплата будет 1 439 210 рублей, то есть квартира, которая сейчас стоит 3 000 000, обойдется нам в 4 439 210 рублей, именно до этого значения примерно будут обесценены деньги через 20 лет при выбранной нами инфляции.

2. Рост цен на недвижимость. Но кроме инфляции нужно обязательно учитывать и рост цен на недвижимость. Квартира, стоящая сейчас 3 миллиона, через 20 лет может оказаться гораздо дороже. Спрогнозировать повышение квадратного метра также сложно, как и инфляцию, тем более на столь длительный период в 20 лет. В последнее 10 лет рост цен был очень большим, но теперь ситуация сглаживается, рынок недвижимости растет, появляется высокая конкуренция застройщиков, поэтому не будем брать больших цифр для расчета, возьмем 3% в год

Сейчас квартира стоит 3 000 000 рублей:

  • через 1 год 3 000 000 + 3% = 3 090 000 рублей
  • через 2 года 3 090 000 + 3% = 3 182 000 рублей
  • через 3 года 3 182 000 + 3% = 3 278 181 рублей
  • через 4 года 3 278 181 + 3% = 3 376 526 рублей
  • через 5 лет 3 376 526 + 3% = 3 477 821 рублей
  • через 20 лет 5 260 506 + 3% = 5 418 321
  • Через 20 лет квартира станет дороже на 2 418 321 рубль.

Вывод

Итак, изначально мы взяли квартиру стоимостью в 3 000 000 рублей в ипотеку, с учетом переплаты она обошлась нам в 7 345 143 рублей, но по итогу выплат через 20 лет квартира подорожает и станет стоить 5 418 321 рубль, получается, что переплата с почти 5-ти миллионов снизится до 1 926 822 рубля. Но и эту сумму за 20 лет съест инфляция.

Постепенно рост цен и инфляция будут «съедать» переплату, да и сам ежемесячный платеж, который на момент оформления кажется большим, через 10-15 лет уже не будет обременительным. Поэтому, как гласит известная пословица, не так страшен черт, как его малюют.

Аренда или ипотека?

Еще один предмет, который вызывает массу споров. А что, если не оформлять ипотеку, а снимать жилье и при этом откладывать деньги в счет покупки нового жилья. Конечно, откладывать их не под подушку, а в банк на депозитный счет, чтобы уберечь их от инфляции и получить доход.

Для расчета что выгоднее берем все туже квартиру стоимостью 3 000 000 рублей, оформленную в ипотеку в Альфа Банке на 20 лет с ежемесячным платежом в 30 600 рублей. К примеру, это будет 1-комнатная квартира в Питере у станции метро Академическая. Аренда аналогичной квартиры у этой же станции метро обойдется примерно в 18 000 рублей.

1. Ипотека. Мы взяли в ипотеку квартиру стоимостью в 3 000 000 рублей, внеся первоначальный взнос 450 000 рублей. В итоге в собственность квартира перейдет к нам через 20 лет.

2. Аренда. Мы снимаем квартиру за 18 000 рублей ежемесячно. Так как мы сравниваем аренду с ипотекой, то условия должны быть равными. Мы сразу кладем 450 000 рублей (первоначальный взнос по ипотеке) на депозитный счет с условием ежемесячного пополнения на сумму 12 600 рублей (30 600 — 18 000). При этом нужно учитывать, что ежегодно арендная плата, как и рост цен
на квартиры, будет повышаться примерно на 3% в год. Соответственно, с каждым годом мы будем пополнять вклад на меньшую сумму.

Для расчета скорости накоплений нам понадобится
калькулятор вкладов. Из программ возьмем вклад «Универсальный» Юникредит Банка, который по таким условиям устанавливает ставку 8,25% годовых. Вклад открываем на три года с условием пролонгации.

Что мы получаем в результате накоплений:

  • спустя 1 год с открытия вклада на счету 608 839 рублей. Аренда подорожала на 3% и стала стоить 18 540, в следующий год мы будем ежемесячно вносить на вклад 12 060 рублей.
  • спустя 2 года с открытия вклада на счету 774 705 рублей. Аренда подорожала на 3% и стала стоить 19 100, в следующий год мы будем ежемесячно вносить на вклад 11 500 рублей.
  • спустя 3года с открытия вклада на счету 970 861 рублей. Аренда подорожала на 3% и стала стоить 19 670, в следующий год мы будем ежемесячно вносить на вклад 10 930 рублей.
  • спустя 10 лет с открытия вклада на счету 2 589 077 рублей. Аренда подорожала на 3% и стала стоить 24900, в следующий год мы будем ежемесячно вносить на вклад 5 700 рублей.
  • спустя 15 лет с открытия вклада на счету 4 150 561 рублей. Аренда подорожала на 3% и стала стоить 28 840, в следующий год мы будем ежемесячно вносить на вклад 1760 рублей. Стоимость жилья с учетом роста цен 4 673 895
  • спустя 17 лет с открытия вклада на счету 4 906 473 рублей. Аренда подорожала на 3% и стала стоить 30590, в следующий год мы уже ничего не откладываем. Стоимость жилья с учетом роста цен 4 958 536

В 17 лет и 3 месяца накопленная сумма сравняется с ценой квартиры

Итог

Арендовать жилье и одновременно откладывать на покупку собственной квартиры выгоднее, чем сразу брать ипотеку. В итоге купить квартиру за наличные можно на три года быстрее.

Возможно, в будущем получится сократить разницу в скорости приобретения, если учесть
снижение процента по ипотеке. Вполне возможно, что вскоре ставки будут снижаться, так как государство готово принимать меры по снижению процента по ипотеке. Не исключается, что проведенное лет через 7-10 рефинансирование ускорит процент ипотечных выплат, перекредитование ипотеки поможет изменить первоначальные условия выдачи.